Непростая доля собственника нежилого помещения в многоквартирном доме

Автор:tkdas

Непростая доля собственника нежилого помещения в многоквартирном доме

 

Под коммерческие цели используются самые различные помещения, в том числе и отдельные площади в многоквартирных домах. У такого расположения бизнес-объекта есть свои преимущества. Взять, к примеру, парикмахерскую или аптеку. Считайте, что клиентура (жильцы дома) вам обеспечены — при хорошем обслуживании и адекватных ценах, конечно. Другой вопрос, что открыть свой бизнес в таком помещении — не так-то просто. Нужно учитывать кучу нюансов и соблюдать массу требований. О них мы сегодня и расскажем.

Многоквартирный жилой дом (МКД) — здание со сложной архитектурой и особой планировкой. Наряду с квартирами, он включает нежилые площади. Часть из них может отводиться под коммерческие объекты. Последние по целевому назначениюэто:

— магазины различной категории;

— заведения общепита: кофейни, рестораны, столовые;

— бьюти-сфера: парикмахерские, косметологические клиники (подробнее об аренде помещения под салон красоты в Москве — читайте здесь);

— медицина: аптеки полного формата и аптечные пункты;

— деловые офисы (банки, туристические компании, агентства недвижимости);

— бытовые услуги (ателье, ремонт техники и т.д).

Так как МКД — здание, рассчитанное, прежде всего, на проживание людей, на его нежилых площадях не могут располагаться коммерческие объекты, чья деятельность нарушает комфорт «местного населения»: лаборатории, производственные цеха, автомастерские и тому подобные заведения.

Что встроено, что пристроено

Нежилые помещения МКД подразделяются на несколько видов в зависимости от типа постройки.

1. Встроенные площади

Такие объекты расположены непосредственно в самом доме. Именно они чаще всего используются в коммерческих целях. Это цокольные и первые этажи. В некоторых высотках под бизнес могут отводиться и вышележащие площади, при условии, что под ними нет жилых квартир.

2. Пристройки

Данные помещения бывают двух типов: входящие в общий план здания по задумке застройщика и пристроенные в коммерческих целях. В первом случае у собственника особых проблем не возникнет: он приобретает помещение с уже готовым техпаспортом. Во втором — вся забота по оформлению кадастровых документов ляжет на его плечи. И самое трудоемкое — получить разрешение на реконструкцию объекта. Его выдает городская администрация, а точнее отдел градостроительства. В каждом городе этот департамент называется по-своему: например, в столице — Стройнадзор. Правда, есть случаи, когда разрешение на реконструкцию не требуется. Вам не придется его оформлять, если:

— помещение не имеет фундамента,

— предполагаемые работы относятся к несложной перепланировке (перенос перегородок и т.д),

— разрешение уже получено прежним собственником, у которого вы выкупили помещение.

3. Прочее

Также к нежилым объектам в пределах МКД относятся зоны общего назначения (тамбуры, коридоры, чердаки, подвалы), гаражи, паркинги. Но вот переделать их под магазин или аптеку не получится — не положено по закону и не предусмотрено архитектурными особенностями.

Собственник обещал — собственник сделал

Итак, вам удалось приобрести нежилое помещение в многоквартирном доме и вы планируете в нем вести бизнес. С чем мы вас и поздравляем. И теперь настало время поговорить об ответственности, которую несет хозяин такого объекта. А от него требуется много чего.

1. Соблюдать санитарно-гигиенические нормы
— Не допускать проникновения неприятных запахов в жилую часть при работе предприятия: это касается, прежде всего, точек питания, поэтому объект нужно оснастить специальными вытяжками (об аренде помещения под пищевое производство в Московской области — смотрите здесь).

— Оборудовать доступ к общей вентиляции или установить собственную.

— Не нарушать закон о тишине: уровень шума не должен превышать 80 дБ.

— Обеспечить помещение коммуникациями (водой, отоплением, электричеством) и следить, чтобы их работа не влияла на функционирование общих инженерных систем дома.

2. Не нарушать пожарную безопасность

— Иметь доступ к огнетушителям.

— Обеспечить исправную систему пожаротушения, включая датчики дыма.

— Изучить план эвакуации.

— Оборудовать специальные площадки для сжигания мусора ( вне жилого комплекса).

3. Построить отдельный вход

Владельцу нежилого помещения в МКД следует заранее продумать, где будет вход: он не должен быть расположен там же, где дверь жилого подъезда, т.е быть изолированным. Дополнительным плюсом станет ведущая к нему лестница и крыльцо (но это уже, скорее, больше для эстетики).

Кроме того…

Выше мы перечислили только некоторые из условий, предъявляемых такому собственнику. Вам также придется своевременно утилизировать мусор (заключить контракт с соответствующей компанией), вовремя оплачивать расходы воды и электричества и хотя бы иногда — посещать собрания жильцов. И еще: часы работы вашего заведения строго регламентированы — оно должно закрываться не позднее 23 вечера и открываться не раньше 7 утра. На самом деле, согласно жилищному кодексу, требований гораздо больше. И насколько строго их соблюдения будет требовать ЖЭК, зависит от каждого конкретного случая.

Штрафы как они есть
Закончим мы нашу статью не на очень позитивной, но актуальной ноте. Напоследок поговорим о штрафах. Хотя, честно признаться, эта тема достаточно размытая. В российском законодательстве все очень быстро меняется, в том числе и положения о штрафных санкциях. Поэтому мы приведем обобщенные данные. Мелкие «провинности» могут обойтись владельцу нежилого помещения в сумму от 1000 до 20 000 рублей (все зависит, что это за нарушение, и кем является собственник — ИП или организацией). В более серьезных случаях наказывают строже: при несоблюдении противопожарных норм могут оштрафовать на сумму до 200 000 рублей. А то и вовсе приостановят работу заведения на срок до 3-х месяцев. Да, хлопот и забот хватает. Но кто не пробует— тот не имеет успеха. Наш совет — почаще заглядывайте в жилищный кодекс, следуйте его инструкциям и… ведите бизнес в свое удовольствие.
источник

Об авторе

tkdas administrator